CqQRcNeHAv

Автор проектирует…3-я запись 17,06,13

153.09072013    назад в дневник автора запись 4

00000968Так, площадь такого небоскребы пусть 30Х30. Высота 440 метров. Ладно, 40Х40.     Хотя строители не любят пропорции периметра и высоты более чем в 8 раз. Он может качаться наверху. Учитывая современные технологии самых продвинутых миров галактики в строительных технологиях пустим соотношение 1:10. Но это предел. Все равно будут качаться. Итак, 1600 кв. метров. Общая площадь такого небоскреба. Делаем полезную площадь в 5000 кв. метров. Это нормально.  В супернебоскребах я делал соотношение 20:108. Там ведь множество коммуникаций опять же надо продумать и число лифтов и системы отвода мусора и прочего. Опять же консьержки уборщицы отсеки службы безопасности. Про пожарников нельзя забывать. Считаем. 5000х100 этажей= 500 тысяч кв. м. полезной площади Х 6000 талеров. Получается продажная стоимость небоскреба 30 млрд. талеров. Цикл строительства 2 года. Год роем площадку. Год строим 100 этажей. А цикл строительства супернебоскреба в 110 этажей уже 4 года. Да много времени уходит на коммуникации и отделочные работы. Да и стекла надо много. А еще не учел подземные этажи. Где-то на километр вниз. Это примерно 200 этажей. Толщина перекрытий не меньше метра и 4 метра высотой – подземные автостоянки. Их надо много. Считаем площади – 200Х5000 кв. м. это 1 млн. кв. метров по 5000 талеров. Вот тебе еще 5 млрд. Итого стоимость продажи небоскреба в 100 этажей 35 млрд. талеров. А в 1100 этажей?   ..\..\..\Материалы для Блога\Большой план развития.doc (ВНимание! Сайт является личной территорией Автора. На клик не нажимать!) Считаем?

- дорогой  это наш автобус.

- да да да… пусть едет, не будем отвлекаться…Считаем. Заплати за билет я запишу тебе в расход когда придем… Итак сколько стоит небоскреб в 1100 этажей? Сразу определимся – подземная часть – 5 млрл. Оставляем. Теперь считаем стоимость одного этажа: 20 тысяч кВ. метров по 6000 это 120 млн. Небоскреба – 132 млрд. Плюс 5 млрд. Итого 137 . Теперь считаем рентабельность выпуска. Допустим. Риэлтор продает за 0,3% от стоимости квартиры или офиса. То есть квартира стоит 600 тысяч, его комиссия будет 1800 талеров. Согласится? Да один риэлтор в день квартиру только так продаст. А средняя зарплата 6000  даже если риэлтор получит свои 10% от дохода офиса то… 600Х20 дней. Да это здорово! Так, Это статью расходов оставляем без изменения. Цена земли. Ух какая переменная. Останавливаемся на 100 тысяч талеров за кВ. метр, это был по моему ажиотажный пик цены в 2008-2009 годах когда земля продавалась на М.К. как горячие  пирожки в новогоднюю ночь или где нибудь на пляже. Да, мороженое в киске 13,50 а на пляже 30 тугров. Не хотели? Автор все замечает. Выходим? Мысленно чертим схему. Пусть один небоскреб с периметром в 400Х400 стоит от другого на расстоянии в 100 метров. Достаточно? Считаем. По 10 метров от небоскреба зона НОУ. Запретная зона. Мало ли, с окна горшок упадет. С высоты в 4 км. Скорость такая что даже бельевая прищепка башку пробьет. Хотя страховочные сетки обязательны. Но там помеха для аэромобилей будет. Так, 20 метров минус. 2 пешеходные дорожки, потом 2 велосипедные и дорога в … пусть 30 метров. Да, 100 метров достаточно. Больше не нужно. Считаем. Получается на 1 небоскреб в 1100 этажей надо 500Х500 кв. метров = 250 тысяч по 100 тысяч это 25 млрд. талеров стоимость земли. Плотность 4 небоскреба на 1 кв. км. Но мы разрядим такую скученность. На каждые 9 небоскребов сделаем парк. Один небоскреб уберем. Получается поправка в цене: 9х25 млрд / 8 = 28,125 млрд. талеров. Эта самая высокая цена земли, но я уверен – продавцы супернебоскребов будут закладывать именно максимальную цену на землю и значит инвесторы Заказчиков получат дополнительную прибыль. Считаем. Допустим, срок продаж ВСЕХ площадей небоскреба будет год. Это значит что инвесторы в течение года должны ждать а значит в цену закладываются проценты банка. Ведь отдача капиталов будет не мгновенной а через скажем 5-6 лет. То есть если я инвестор вкладываю накопленные 100 тысяч то я получу отдачу через минимум 5 но скорее всего в 6 лет. Пусть 6 лет. Если я получаю депозиты в размере 4 % в год то я рассчитываю на прибыль от акций Заказчика на уровне 8-10%. Получается через 6 лет я рассчитываю на 50% от вложенных средств и с этим Заказчик должен считаться если хочет привлекать средства Инвесторов. А без этих средств он не сможет расширяться и упустит свой сектор рынка. Это же галактика!!! Конкуренция будь здоров!!! Никакая собственная прибыль не сможет удержать завоеванных позиций. Почти 500 тысяч строительных компаний постоянно сражаются друг с другом. Итак, допустим, Заказчик привлекает 10% заемных капиталов с целью постоянного расширения  бизнеса. Так? Допустим. Значит Он должен отдавать через 6 лет 15% (50% на вложенные средства). Что это значит? Если Сумма прямых затрат в строительство составит 50 млрд, прибавляем 28,125 млрд в землю, продажный налог в 10% это  13.7 млрд. риэлторам 0,411 млрд., на содержание служб эксплуатации а аппарата управления, центрального офиса, пусть еще 5 млрд. талеров,  прочие неучтенные и незапланированные  расходы, набегает сумма в 75 млрд. Тогда % инвесторам составят 7,5х0,5=3,7 млрд. талеров. Плюс расходы  на рекламу. Страховка, почтовые и пересылку капиталов в свой мир. Плюс отчисления в фонды Лицензирования и т.д. Реально доводим цифру до 110 млрд. Тогда прибыль от продажи небоскреба составит  137-110=27 млрд. Это за 6 лет. То есть мы вложили собственных средств порядка 80 млрд. талеров. Да мы инвесторам больше заплатили!!! Да, надо увеличивать % полезной площади. Пусть не 20 тысяч а 30 тысяч на 108 тысяч  общей площади. Тогда стоимость небоскреба автоматически увеличится в 1,5 раза. Ну почти. Пусть в1,4 раза. То есть будет стоит 203 млрд. талеров. Тогда что тут увеличится? Да все! Налог увеличится. Это раз. Сумма риэлтерам. Это два, страховка, содержание и т.д. Пусть расходы поднимутся до 130 млрд. талеров. А мы вложили …стоп! А инвестиции в инфраструктура? Это дороги, парки и т.д. Даже с учетом этого инвестиции составят 100 млрд. талеров, а отдача не меньше 60 млрд. талеров. Вот это нормально! Каждый год 10% на вложенный капитал. Отличный результат и на этом пока остановимся.

Общая сумма инвестиций для строительства небоскреба, если вы заказчик, под покупку земли, строительство, разрешения, лицензии, страховка, включая и стоимость услуг риэлтерских контор, составляла в 2010-2012 годах от 20 (от 100 этажей) до 100  млрд. (до 1100 этажей) талеров.  Это было выгодным  бизнесом. Отдача могла доходить до 20% в год если вы начинали строительство в выгодном месте, например на берегу океана. При средней цене на 01,10,2010 года 1 кв. метра жилой площади в 15-25 тысяч  талеров квартира в 100 кв. метров в таком месте могла стоить от 800 тысяч до полутора миллионов талеров.  Но при любом раскладе на свои 10% в год вы могли рассчитывать.

далее опять в дневники автора на запись 4

Оставить комментарий